Perbedaan Bunga Fixed dan Floating pada KPR
Rate rendah pada awal KPR belum tentu berlaku sepanjang tenor. Memahami kapan masa fixed berakhir membantu Anda menilai risiko kenaikan cicilan dengan lebih realistis.
Bunga fixed memberi kepastian sementara
Selama periode fixed, tingkat bunga mengikuti ketentuan program untuk jangka waktu tertentu. Cicilan pada periode ini lebih mudah direncanakan, tetapi durasinya dapat jauh lebih pendek daripada tenor KPR.
Program berjenjang juga dapat memiliki beberapa tahap bunga sebelum masuk ke rate berikutnya. Periksa seluruh tahap, bukan hanya angka yang paling rendah.
Floating dapat mengubah cicilan
Setelah masa fixed atau program berakhir, tingkat bunga dapat mengikuti kebijakan bank. Perubahan rate membuat cicilan dihitung kembali berdasarkan sisa pokok dan sisa tenor.
Istilah floating tidak berarti rate pasti naik setiap tahun, tetapi jumlahnya tidak dijamin tetap. Karena rate masa depan belum diketahui, kalkulator hanya dapat menggunakan asumsi.
Cara membandingkan program
Bandingkan program bank dengan kerangka yang sama:
- lama setiap tahap bunga;
- minimum tenor dan kriteria program;
- asumsi cicilan setelah program;
- total pembayaran dalam skenario yang sama;
- sumber resmi dan tanggal verifikasi informasi.
Catatan untuk KPR syariah
Produk syariah dapat menggunakan akad dan struktur margin yang berbeda dari bunga anuitas konvensional. Konfirmasi akad, margin, jadwal angsuran, biaya, dan mekanisme pelunasan langsung kepada bank. Jangan menyamakan label promosi dengan struktur pembiayaan final.
Contoh dampak berakhirnya masa fixed
Misalkan pinjaman Rp640 juta dengan tenor 20 tahun dan bunga fixed 5% selama 5 tahun. Cicilan selama masa fixed sekitar Rp4,22 juta per bulan. Jika setelah itu bunga menjadi 11%, cicilan dihitung ulang dari sisa pokok dan sisa tenor menjadi sekitar Rp6,07 juta, atau naik sekitar 44%. Jika bunganya 13%, cicilan menjadi sekitar Rp6,76 juta.
Angka ini hanya ilustrasi untuk menunjukkan ukuran risikonya. Rate setelah masa fixed yang sebenarnya tidak diketahui sekarang dan ditentukan bank.
Cara membuat asumsi setelah program secara konservatif
Karena rate masa depan tidak pasti, uji lebih dari satu skenario. Pastikan cicilan pada skenario yang lebih tinggi masih masuk akal terhadap penghasilan dan kewajiban lain Anda, bukan hanya pada skenario yang paling menguntungkan.
- skenario dasar: bunga setelah program sama dengan bunga floating yang tercantum pada informasi bank, bila ada;
- skenario konservatif: bunga setelah program beberapa poin persentase lebih tinggi;
- skenario pelunasan: apakah Anda mampu melunasi sebagian atau memindahkan KPR sebelum masa fixed berakhir.
Pertanyaan yang perlu diajukan ke bank
Sebelum memilih program, minta jawaban tertulis untuk hal berikut:
- apa dasar penentuan bunga setelah masa fixed dan seberapa sering dapat berubah;
- apakah ada batas atas (cap) pada bunga setelah program;
- apakah ada penalti pelunasan sebagian atau pelunasan penuh, dan berapa besarnya;
- apakah KPR dapat dipindahkan (take over) ke bank lain dan apa syaratnya;
- apakah ada biaya yang dibayar ulang ketika program berganti.
Pertanyaan umum
Mana yang lebih baik, bunga fixed atau floating?
Tidak ada jawaban tunggal. Fixed memberi kepastian cicilan selama masa tertentu, sedangkan floating mengikuti perubahan rate dan bisa naik maupun turun. Pilihan yang tepat bergantung pada lama masa fixed, rate setelah program, dan kemampuan Anda menghadapi kenaikan cicilan.
Apakah bunga floating pasti naik?
Tidak. Floating berarti rate tidak dijamin tetap, bukan berarti pasti naik. Namun karena arahnya tidak dapat dipastikan, perencanaan yang hati-hati menguji skenario saat rate lebih tinggi.
Apa yang terjadi pada cicilan setelah masa fixed berakhir?
Bank menghitung ulang cicilan berdasarkan sisa pokok, sisa tenor, dan rate baru. Jika rate lebih tinggi daripada masa fixed, cicilan naik; jika lebih rendah, cicilan turun.