Cara Menghitung Cicilan KPR dengan Metode Anuitas

Mulai dari pokok pinjaman

Pokok pinjaman adalah harga rumah dikurangi uang muka. Jika harga rumah Rp800 juta dan DP Rp160 juta, pokok pinjamannya sekitar Rp640 juta sebelum memperhitungkan biaya transaksi lain.

Biaya provisi, administrasi, appraisal, asuransi, notaris, dan pajak umumnya tidak otomatis masuk ke pokok pinjaman. Karena itu, dana awal yang dibutuhkan dapat lebih besar daripada DP saja.

Bagaimana metode anuitas bekerja

Pada metode anuitas, jumlah cicilan dalam satu periode bunga dibuat relatif tetap. Komposisinya berubah: pada awal tenor porsi bunga biasanya lebih besar, kemudian porsi pokok meningkat seiring berkurangnya sisa pinjaman.

Ketika tingkat bunga berubah, bank dapat menghitung ulang cicilan berdasarkan sisa pokok dan sisa tenor. Inilah alasan simulasi perlu memasukkan asumsi setelah program, bukan hanya rate promosi awal.

Angka yang perlu dibandingkan

Jangan berhenti pada cicilan bulan pertama. Bandingkan keseluruhan skenario dengan melihat:

• cicilan awal selama periode fixed atau program;
• estimasi cicilan setelah program berakhir;
• cicilan tertinggi dalam skenario;
• total bunga dan total pembayaran;
• rasio cicilan terhadap penghasilan bulanan.

Gunakan simulasi sebagai skenario, bukan penawaran

Kalkulator membantu menguji konsekuensi dari angka yang Anda masukkan. Hasilnya bukan jadwal angsuran resmi dan bukan persetujuan kredit. Bank tetap menentukan rate, biaya, appraisal, tenor, dan kelayakan berdasarkan profil pemohon.

Contoh: pinjaman Rp640 juta pada bunga berbeda

Misalkan rumah seharga Rp800 juta dengan DP 20%, sehingga pokok pinjaman Rp640 juta dan tenor 20 tahun. Dengan metode anuitas dan bunga yang sama sepanjang tenor, cicilan bulanan berubah cukup besar hanya karena selisih bunga:

• bunga 8% per tahun: cicilan sekitar Rp5,35 juta per bulan, total bunga sekitar Rp645 juta;
• bunga 10% per tahun: cicilan sekitar Rp6,18 juta per bulan, total bunga sekitar Rp842 juta;
• bunga 12% per tahun: cicilan sekitar Rp7,05 juta per bulan, total bunga sekitar Rp1,05 miliar.

Pengaruh tenor terhadap cicilan dan total bunga

Tenor yang lebih panjang menurunkan cicilan bulanan, tetapi bunga dibayar lebih lama. Pada pokok Rp640 juta dan bunga 9% yang dianggap tetap, hasilnya kira-kira sebagai berikut:

• tenor 10 tahun: cicilan sekitar Rp8,11 juta, total bunga sekitar Rp333 juta;
• tenor 15 tahun: cicilan sekitar Rp6,49 juta, total bunga sekitar Rp528 juta;
• tenor 20 tahun: cicilan sekitar Rp5,76 juta, total bunga sekitar Rp742 juta;
• tenor 25 tahun: cicilan sekitar Rp5,37 juta, total bunga sekitar Rp971 juta.

Cara memakai angka ini

Angka di atas hanya ilustrasi perhitungan, bukan penawaran bank. Gunakan kalkulator dengan harga, DP, tenor, dan rate dari penawaran tertulis bank yang Anda pertimbangkan. Bila program memiliki beberapa tahap bunga, masukkan setiap tahap agar cicilan setelah program ikut terlihat.

Pertanyaan umum