Memahami Rasio Cicilan terhadap Penghasilan
Rasio cicilan membantu menunjukkan seberapa besar penghasilan bulanan yang sudah terikat untuk membayar utang. Angka ini berguna untuk perencanaan, tetapi bukan jaminan persetujuan bank.
Masukkan seluruh cicilan rutin
Perhitungan yang terlalu optimistis sering hanya memasukkan KPR baru. Sertakan cicilan kendaraan, kartu kredit, pinjaman pribadi, atau kewajiban bulanan lain yang masih berjalan.
Rumus sederhana untuk perencanaan
Rasio dapat diperkirakan dengan membagi total cicilan bulanan dengan penghasilan bulanan, lalu mengalikannya dengan 100%. Contoh: total cicilan Rp9 juta dan penghasilan Rp30 juta menghasilkan rasio sekitar 30%.
CicilRumah.com menggunakan acuan konservatif sebagai alat bantu visual. Setiap bank dapat memiliki definisi penghasilan, batas rasio, dan metode analisis yang berbeda.
Uji ketika cicilan meningkat
Lihat rasio tidak hanya pada cicilan fixed pertama. Jika cicilan setelah program meningkat, ruang untuk kebutuhan sehari-hari, tabungan, dan keadaan darurat ikut menyempit.
- uji skenario setelah masa fixed;
- masukkan cicilan lain secara lengkap;
- sisakan ruang untuk biaya rumah dan perubahan penghasilan;
- hindari memakai seluruh batas kemampuan sebagai target harga.
Contoh perhitungan lengkap
Misalkan penghasilan bulanan Rp20 juta. Anda sudah membayar cicilan motor Rp1 juta dan kartu kredit Rp2 juta, sehingga rasio sebelum KPR adalah 15%. Jika cicilan KPR baru Rp6 juta, total cicilan menjadi Rp9 juta dan rasio naik menjadi 45%.
Dengan angka yang sama, bila cicilan KPR naik menjadi Rp8 juta setelah masa fixed berakhir, total cicilan Rp11 juta dan rasio menjadi 55%. Karena itulah rasio perlu diuji pada skenario cicilan tertinggi, bukan hanya cicilan pertama.
Penghasilan yang dihitung
Gunakan penghasilan yang stabil dan dapat dibuktikan, misalnya gaji tetap setelah potongan. Penghasilan variabel seperti bonus atau komisi biasanya dinilai lebih konservatif. Bila pengajuan dilakukan bersama pasangan, bank dapat menggabungkan penghasilan, tetapi ketentuannya berbeda-beda sehingga perlu dikonfirmasi.
Cara menurunkan rasio cicilan
Jika rasio terlalu tinggi, beberapa opsi yang bisa diuji di kalkulator:
- menambah DP agar pokok pinjaman dan cicilan lebih kecil;
- memilih rumah dengan harga lebih rendah;
- melunasi utang konsumtif kecil sebelum mengajukan KPR;
- memperpanjang tenor, dengan konsekuensi total bunga lebih besar;
- mengajukan bersama pasangan bila memenuhi syarat bank.
Pertanyaan umum
Berapa rasio cicilan yang dianggap aman?
Tidak ada angka tunggal. Banyak orang memakai sekitar 30% penghasilan sebagai acuan perencanaan pribadi, sedangkan bank memiliki batas dan metode analisis sendiri. Gunakan rasio sebagai pagar perencanaan, bukan prediksi keputusan kredit.
Apakah cicilan kartu kredit dan pinjaman online ikut dihitung?
Sebaiknya ya. Bank dapat melihat kewajiban Anda melalui SLIK OJK dan dokumen pengajuan, sehingga cicilan lain dan riwayat pembayaran dapat memengaruhi penilaian.
Apakah rasio rendah menjamin KPR disetujui?
Tidak. Persetujuan juga bergantung pada riwayat kredit, status pekerjaan, nilai dan legalitas properti, serta kebijakan bank saat itu.