Cara Membaca Tabel Amortisasi KPR
Tabel amortisasi membantu melihat perjalanan pinjaman dari tahun ke tahun. Tabel ini menjelaskan mengapa sisa pinjaman tidak selalu turun secepat jumlah cicilan yang sudah dibayar.
Empat kolom utama
Saat membaca tabel, fokus pada empat angka berikut:
- pembayaran: total angsuran pada periode tersebut;
- pokok: bagian pembayaran yang mengurangi pinjaman;
- bunga: biaya pembiayaan pada periode tersebut;
- sisa pinjaman: pokok yang belum dilunasi.
Mengapa porsi bunga lebih besar di awal
Pada skema anuitas, bunga dihitung dari sisa pokok. Karena sisa pokok masih besar pada awal tenor, porsi bunga juga cenderung lebih besar. Seiring waktu, porsi pokok meningkat apabila rate tidak berubah.
Perhatikan pergantian tahap
Program berjenjang atau perubahan dari fixed ke asumsi setelah program dapat mengubah jumlah cicilan. Tabel tahunan CicilRumah.com merangkum tahap rate untuk membantu melihat kapan perubahan tersebut terjadi.
Tabel simulasi bukan jadwal angsuran resmi. Pembulatan, tanggal pencairan, metode bank, perubahan rate, dan pembayaran tambahan dapat menghasilkan angka berbeda.
Gunakan tabel untuk menguji keputusan
Bandingkan tenor yang berbeda dan lihat total bunga, cicilan tertinggi, serta sisa pinjaman pada tahun tertentu. Tenor lebih panjang dapat menurunkan cicilan bulanan, tetapi biasanya memperpanjang waktu pembayaran bunga.
Contoh bulan pertama
Pada pinjaman Rp640 juta dengan bunga 9% dan tenor 20 tahun, cicilan sekitar Rp5,76 juta per bulan. Bunga bulan pertama dihitung dari sisa pokok: Rp640 juta dikalikan 9% dibagi 12, yaitu Rp4,8 juta. Sisanya, sekitar Rp0,96 juta, mengurangi pokok. Pada bulan berikutnya sisa pokok sedikit lebih kecil, sehingga porsi bunga turun dan porsi pokok naik, sementara total cicilan tetap.
Pembayaran tambahan dan pelunasan sebagian
Pembayaran di luar cicilan rutin dapat mengurangi sisa pokok sehingga bunga berikutnya lebih kecil. Bank berbeda dalam cara menerapkannya: ada yang memperpendek tenor, ada yang menurunkan cicilan, dan sebagian mengenakan penalti atau syarat minimum nominal. Tanyakan ketentuan ini sebelum merencanakan pelunasan lebih cepat.
Memeriksa tabel dari bank
Saat menerima jadwal angsuran resmi, cocokkan dengan simulasi Anda:
- rate dan lama setiap tahap sama dengan penawaran;
- tenor dan tanggal jatuh tempo sesuai;
- komposisi pokok dan bunga pada bulan pertama masuk akal;
- tidak ada biaya yang ditambahkan ke angsuran tanpa penjelasan.
Pertanyaan umum
Mengapa sisa pinjaman turun lambat di tahun-tahun awal?
Karena sebagian besar cicilan awal dipakai untuk membayar bunga atas sisa pokok yang masih besar. Porsi pokok baru bertambah cepat pada tahun-tahun belakangan.
Apakah tabel amortisasi di situs ini sama dengan jadwal bank?
Tidak. Tabel di CicilRumah.com adalah simulasi dengan asumsi Anda. Pembulatan, tanggal pencairan, perubahan rate, dan kebijakan bank dapat menghasilkan angka yang berbeda.
Apakah tenor pendek selalu lebih hemat?
Total bunga biasanya lebih kecil pada tenor pendek, tetapi cicilan bulanan lebih besar. Pilih tenor yang masih nyaman pada skenario cicilan tertinggi, bukan sekadar yang total bunganya paling rendah.